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アパートの塗り替えっていつ・なぜ必要？オーナー目線のポイントを解説！

アパートの外壁塗装、やらなきゃいけないって分かってるけど、正直タイミングが難しいよね…
確かに！　戸建てと違ってアパートは“資産価値”と“入居者満足”が直結するから、塗り替えのタイミングと内容がとても重要なんだ。

そもそも、どれくらいの周期で塗り替えればいいの？

一般的な目安は築後10～15年ごと。
以下の項目を要チェック！
・チョーキング：塗装部に触れると白い粉が付く
・クラック：幅1ｍｍ以上のひび割れ
・色褪せ・艶消え：新築時と比べて明らかにくすんでいる。
・コーキングの劣化：目地が硬化・ひび割れ
いずれか一つでも当てはまったら、築年数に関係なく塗り替えサインだよ。

塗装を後回しにすると、どうなる？

1.美観ダウン → 空室リスク増

2.外壁の防水性ダウン → 雨漏り・躯体劣化へ

3.修繕費が膨張（塗り替えだけで済んだところが、張り替え工事へ発展）

結果として長期の家賃収入に大打撃。だから“まだ大丈夫かな”と思っても、早めのメンテナンスが結局おトクなんだ。

アパート特有のポイントって？

✅ カラー計画は「入居者ターゲット」に合わせる
　・学生向け → 明るめ・ポップな２色配分
　・ファミリー向け → 落ち着いたベージュ・ブラウン系
✅ 共用廊下・階段も忘れず同時施工
✅ 入居者への通知と日程調整をしっかり
✅ 足場代が大きい＝外壁・屋根・鉄部を一括で（分割すると足場コストが倍増）

どんな塗料を選ぶといい？

シリコン

　耐用年数：10～13年
　向いているケース：小規模アパート・短期回収型

ラジカル

　耐用年数：12～15年
　向いているケース：バランス重視

フッ素

　耐用年数：15～20年
　向いているケース：長期保有・ハイグレード化

無機

　耐用年数：18～25年
　向いているケース：大規模物件・メンテ最少化
**入居者募集の“ウリ”**にするなら、耐久性＋機能性（低汚染・遮熱など）をセットで提案すると差別化できるよ。

費用ってどのくらい見ておけばいい？

・20戸程度・2階建て（外壁180㎡前後）
　→ シリコン塗装：約120～150万円

・30戸程度・3階建て（外壁300㎡前後）
　→ ラジカル塗装：約220～260万円

※足場・共用部鉄部・付帯部込みの概算。
**屋根や防水が必要なら＋20～30%**を想定しておこう。

業者選びのチェックリストは？

1.共同住宅の実績が豊富か

2.工事中のクレーム対応フローがあるか

3.工程ごとの写真提出・完了報告書があるか

4.オーナー・入居者向けの事前説明会の有無

5.アフター点検（1年・3年）が契約書に明記されているか

まとめ：塗り替えは“空室対策＋資産保全”の最強コンビ！

・築10～15年 or 劣化サインで即検討

・足場を活かして外壁・屋根・鉄部をワンセットで

・ターゲットに合った色選び＋耐久塗料で差別化

・実績＆報告体制がある施工店を選ぶとトラブル回避

アパート経営は“収益物件＝ビジネス”。
だからこそ、計画的な塗り替えが入居率と将来価値を守る最重要カギだよ！